VvE und Vermietung

In gemeinsamen Bereichen, in denen Arbeiten ausgeführt werden – und das gilt für jeden Raum, in den ein Reinigungskraft, Handwerker oder Techniker gelangt –, gilt das Gesetz über die Arbeitsbedingungen, das eine regelmäßige Inspektion der elektrischen Installation vorschreibt. In der Praxis bedeutet dies alle drei bis fünf Jahre.

Eine Inspektion beginnt bei 425 € und hängt von der Größe der Installation ab: Anzahl der Etagen, Garagen, Abstellräume sowie der Anzahl der Leuchten. Sie erhalten einen Bericht mit den Erkenntnissen, sortiert nach Dringlichkeit, in einem Formular, das Sie direkt auf die Tagesordnung der Jahreshauptversammlung aufgeben können.

Im Zählerkast des jeweiligen Wohnhauses gilt: Alles vor diesem Kasten – die Hauptstromversorgung, die zentrale Verteileranlage, die Kabelverbindung zu den Zählerkästen, die Erdung des Gebäudes sowie alle Einrichtungen in Treppenhaus, Keller, Garage und Lagerraum – ist gemeinschaftlich. Alles danach gehört dem Eigentümer.

Die praktische Komplikation: Wenn das Hauptkabel zu Ihrem Haus durch einen gemeinsamen Bereich verläuft, ist dieses Kabel für alle Nutzer gemein – auch wenn Sie es nur selbst verwenden. Möchten Sie das Kabel für einen Ladegerät oder eine Wärmepumpe erweitern, dann ist dies eine Angelegenheit der HOA, selbst wenn Sie alle Kosten selbst tragen.

Es handelt sich nicht um eine vernünftige Forderung, die sofort erfüllt werden könnte, doch sie könnte bestimmte Bedingungen vorschreiben: bezüglich der Installation, der Versicherung, des Eigentums am Kit, der Kostenverteilung sowie der Regelungen beim Umzug. Hier ist eine technisch fundierte Entscheidung erforderlich – nicht ein Bauchgefühl.

Für 245 € stellen wir das technische Dossier bereit, das die Sitzung genehmigen kann: die Streckenzeichnung, die Lastberechnung für die Stromversorgung der Garage, die technischen Spezifikationen, die Zähleranordnung sowie unsere Versicherungsunterlagen. Ein Ladepunkt inklusive Kosten für Unterzähler kostet 1 395 €.

Nachweisbar sichere elektrische Anlagen sowie vernetzte Rauchmelder auf jedem Stockwerk – letzteres ist seit 2022 verpflichtend und stellt die konkretste Anforderung dar. Zudem: ordnungsgemäßer RCD-Schutz, vorhandene und gemessene Erdung sowie Erdungsschienen in Küche und Badezimmer.

Unser „secure and inspect"-Paket erledigt dies für jedes Haus in einem Schritt für 1.150 bis 1.750 € und beinhaltet einen unterzeichneten NEN-1010-Bericht. Es geht nicht darum, dass alles neu sein muss; vielmehr können Sie nachweisen, in welchem Zustand das Objekt sich befand und wann eine Prüfung durchgeführt wurde.

Für eine HOA ab 395 € pro Jahr: jährliche Überprüfung des Zentralkomitees, der Notbeleuchtung sowie der Gemeinschaftsbereiche – inklusive einer entsprechenden Berichtsvorlage, die Sie in die Sitzung einbringen können. Für ein Mietobjektportfolio ab 145 € pro Wohnung und Jahr.

In beiden Fällen genießen Sie bei Störungen Priorität sowie feste Vergütungsätze für kleinere Aufträge, sodass Sie nicht jedes Mal eine Neuverhandlung führen müssen. Die Berichterstattung ist der wichtigste Aspekt – sie dient als Nachweis dafür, dass Sie die Sorgfaltspflicht ernst nehmen.

Von insgesamt fünf Häusern entfallen 15 Prozent auf diesen Schritt. Die Vor-Ort-Besichtigung, die Erstellung des Berichts sowie die Abstimmung mit dem Manager erfolgen jeweils einmal – unabhängig davon, ob es sich um ein oder zwanzig Häuser handelt. Eine eigenständige Inspektion im Wert von 295 € reduziert sich dadurch auf 250 € pro Haus.

Für Portfolios mit mehr als zwanzig Wohneinheiten vereinbaren wir eine separate jährliche Preisvereinbarung mit einem festen Zeitplan, sodass Sie nicht jedes Jahr erneut anrufen müssen.

Wenn Sie ein Unternehmen, ein Vermieter unter Umsatzsteuer oder eine unter Umsatzsteuer stehende Hausverwaltungsorganisation (HOA) sind – beispielsweise weil Garagenboxen vermietet werden –, zahlen Sie eine Umsatzsteuer von 21 % und können diese wieder absetzen. Setzen Sie den Rechner-Modus auf „Unternehmen", um alle Beträge ohne Umsatzsteuer anzuzeigen.

Bei der Vermietung von Wohnimmobilien, die von der Mehrwertsteuer befreit sind, können Sie die Mehrwertsteuer nicht erstattet, doch die Kosten sind für die Einkommensteuer absetzbar. Bei einer HOA ohne Mehrwertsteuerbelastung beträgt der Satz lediglich 21 %, ohne Ermäßigung. Dies sind allgemeine Informationen und keine steuerliche Beratung – konsultieren Sie Ihren Steuerberater bezüglich Ihrer individuellen Situation.

Ja. Wir führen in ganz Amsterdam Gemeinschaftsbeleuchtung und Notbeleuchtung, zentrale Verteilerkästen, Intercom-Systeme sowie EV-Ladepunkte mit Teilmessung und NEN-3140-Prüfungen durch und können die Berichte auf Englisch bereitstellen.

Die Inspektion gemäß NEN 3140 für die Gemeinschaftsanlage beginnt bei 425 €; für eine einzelne Wohnung beträgt die Kosten 295 €, für fünf Wohneinheiten 250 €. Ein Wartungsvertrag startet bei 395 € pro Jahr für einen Wohnungsverein oder bei 145 € pro Wohneinheit pro Jahr für ein Mietportfolio. Bei mindestens fünf Wohneinheiten wird ein Rabatt von 15 % auf die Gesamtkosten gewährt.